21世紀經濟報道記者唐韶葵

2025年，中國資產證券化領域迎來以持有型不動產ABS為核心的機構間REITs的爆發式增長，與公募REITs協同構筑了多層次REITs市場新格局，為實體經濟盤活存量資產注入新的金融動能。

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2025年年末，“中信建投-外高橋集團持有型不動產資產支持項計劃”（267069.SH）正式掛牌。作為全國單工業廠房類機構間REIT，也是上海上市國企單機構間REITs產品，該產品發行規模18.30億元，底層資產為外高橋集團旗下四座優質標準廠房。這不僅標志著外高橋集團融資模式的更多嘗試，更搭建起覆蓋多元產業基礎設施的“雙REITs”上市平臺。

何為機構間REITs？戴德梁行華東區估價及顧問服務部執行董事顧悅如表示，機構間REITs也稱持有型不動產ABS，是多層次REITs市場的重要組成部分，聚焦不動產的機構間份額化流通交易，核心凸顯資產真實、預期穩定和機制有。

不同于公募REITs，機構間REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中間階段，依托融資人與投資人的核心需求設計相對靈活的制度，具備資產準入寬松、審核流程難度可控、發行率突出等較多優勢。

2026年1月6日，戴德梁行發布《2025中國資產證券化市場回顧》指出，2025年中國REITs市場的亮點之一的是機構間REITs的快速崛起。相較于公募REITs的提質升級，這款介于Pre-REITs與公募REITs之間的多元化產品，精準適配了市場的差異化投融資需求。

此前的2024年12月25日，華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施公募REITs在上交所掛牌。此次發行后，外高橋集團搭建起“雙REITs”上市平臺。

與次發行的產品不同，本次外高橋機構間REITs的底層資產的是4個優質標準廠房項目，核心租戶覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發等新興產業領域。

本單REITs的發行，是2025年公募REITs發行的收官之作。

根據戴德梁行的統計，截至2025年12月31日，機構間REITs（持有型不動產ABS）累計發行規模達475億元，產品數量增至22只。其中2025年新增發行16單，較2024年的5單實現逾兩倍增長，增速領跑整個REITs細分市場。

顧悅如強調，2025年既是中國公募REITs政策細化升級之年，更是機構間REITs倍量快速增長的大年。從政策擴容到工具完善，從民營企業破冰到存量資產全面活化，中國REITs市場已邁入“多元化、標準化、高質量”發展的新賽道新節奏。

機構間REITs的崛起，本質上是中國存量資產多元化價值的集中釋放。從工業廠房、高速公路等傳統基礎設施，鐵皮保溫到IDC數據中心、保障租賃住房、商業綜體等新興業態，存量資產的證券化路徑不斷拓寬，“盤活存量、激活增量”的金融價值持續凸顯。

顧悅如認為，機構間REITs的核心價值，在于適度放寬了發改委此前設定的公募REITs發行額較高的門檻，讓更多規模偏小但質地優良的存量資產，能夠通過標準化包裝登陸資本市場，吸引多元金融機構參與，共同動中國重資產證券化市場的繁榮發展。

2025年以來，中信證券-萬國數據數據中心REIT、泰康資產-遠景新能源碳中和REIT、建信住房租賃基金擴募項目等一批特產品相繼落地，覆蓋產業升級、新型基建、民生保障等關鍵領域。

值得一提的是，政策紅利仍在持續釋放。2025年年末，國家發改委發布《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目行業范圍清單(2025年版)》，將22座超特大城市的超甲級/甲級商業辦公納入支持范圍。同期，證監會正式發文，商業不動產REITs試點落地。

與此同時，滬深交易所同步修訂業務規則，將次書面反饋時間縮短至20個工作日，建立商業不動產REITs申報直通車機制，大幅提升審核率，為機構間REITs發展構建了高便捷的制度環境。

而機構間REITs已成為國企改革與國有資產保值增值的重要抓手。

作為國企轉型的實踐者，外高橋集團的資產證券化嘗試頗具示范意義。該集團手中儲備有大量物流、寫字樓、廠房等資產，通過公募REITs、機構間REITs等金融創新工具，進存量資產證券化，對降低資金杠桿、獲取穩定現金流有重要作用。

顧悅如認為，機構間REITs的“育苗田”作用日益凸顯。通過靈活的制度設計，為某些方面暫未滿足公募REITs發行條件的優質資產，提供了便捷的證券化路徑——既為Pre-REITs資金提供了有退出渠道，也為公募REITs培育了充足的優質資產儲備。隨著保險資金、社保基金等中長期資金加速入市，以及REITs ETF等創新產品的醞釀出，機構間REITs的流動與市場吸引力將持續提升。

展望2026年，顧悅如預判，中國REITs市場將迎來新一輪擴容升級。基礎設施公募REITs的行業范圍將持續擴大，隨著商業不動產REITs試點落地，優質商業寫字樓、星級酒店等資產將正式納入REITs版圖，動中國REITs市場進一步接軌國際成熟資本市場。

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